Location de meublés de tourisme : ce qui change en 2026

À l’approche de la période estivale, de nombreux particuliers envisagent de louer leur résidence principale ou secondaire pour quelques jours ou quelques semaines, notamment par l’intermédiaire de plateformes numériques telles qu’Airbnb, Abritel ou Booking.

L’année 2026 marque des changements : la procédure d’enregistrement préalable devient obligatoire sur l’ensemble du territoire national, tandis que le seuil fiscal du régime micro-BIC évolue pour les meublés de tourisme classés.

Ces nouveautés s’inscrivent dans un mouvement plus large de régulation, destiné à mieux encadrer les locations de courte durée, à préserver l’accès au logement et à garantir la qualité des hébergements proposés aux touristes.

Rappel des grands principes à respecter en location meublée touristique

Un meublé de tourisme est un logement meublé, proposé à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Il peut s’agir d’une villa, d’un appartement ou d’un studio, dès lors qu’il est équipé pour permettre une occupation normale : mobilier, literie, réfrigérateur et équipements nécessaires à la vie courante.

La location ne peut pas excéder 90 jours consécutifs à un même locataire au cours d’une même année civile.

Lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, c’est-à-dire lorsqu’il l’occupe au moins huit mois par an, la durée totale de location est également limitée. En principe, la résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par an. Toutefois, certaines communes peuvent fixer en conseil municipal un plafond inférieur, dans la limite de 90 jours par an.

Si le loueur est locataire, il doit obtenir l’accord écrit de son propriétaire.

Lorsque le logement est situé dans une copropriété, le règlement de copropriété doit être consulté afin de vérifier qu’il n’interdit pas ce type de location.

Depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire qui se déclare en mairie comme loueur de meublé de tourisme doit en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété doivent, quant à eux, préciser explicitement si la location de meublé de tourisme est autorisée ou interdite.

La procédure d’enregistrement préalable de l’activité devient obligatoire dans toute la France à compter du 20 mai 2026

L’un des principaux changements en 2026 concerne la procédure d’enregistrement préalable.

Jusqu’à présent, cette obligation ne concernait que certaines communes ayant mis en place un dispositif spécifique. Dans ces communes, le loueur devait déclarer son activité en mairie afin d’obtenir un numéro d’enregistrement, lequel devait ensuite figurer dans l’annonce de location.

Depuis le 20 mai 2026, cette procédure est obligatoire sur l’ensemble du territoire français. Tous les loueurs de meublés de tourisme devront donc procéder à l’enregistrement de leur activité, quelle que soit la commune dans laquelle se situe le logement. Cette formalité devra être effectuée via un portail unique.

À noter : à ce jour, les portails permettant l’enregistrement ne sont pas encore tous opérationnels.

Cette évolution est importante, car le numéro d’enregistrement devient un outil central de suivi. Il permet aux communes de vérifier le respect des règles applicables, notamment les plafonds de durée de location. Les plateformes numériques sont également tenues de bloquer les annonces qui dépassent les seuils autorisés.

La loi prévoit en outre de nouveaux pouvoirs pour les maires. En cas de logement insalubre, la mairie pourra suspendre la validité du numéro d’enregistrement et enjoindre aux plateformes de retirer ou de désactiver l’annonce concernée.

L'autorisation préalable de changement d'usage à ne pas confondre avec la déclaration d’enregistrement préalable

Alors que l’enregistrement constitue une simple déclaration, le changement d’usage est une autorisation administrative préalable, encadrée par les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Cette procédure concerne les résidences secondaires ou les logements dédiés à la location courte durée, situés dans les communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l'article 1406 bis du CGI. La résidence principale en est dispensée.

Le changement d’usage vise à protéger le parc de logements d’habitation : lorsqu’un logement est loué de manière répétée en meublé de tourisme, il peut être considéré comme affecté à un usage commercial.

Dans certaines communes, l’autorisation peut être assortie d’une obligation de compensation.

La demande doit être effectuée avant la mise en location, auprès du service urbanisme de la mairie. Les délais pouvant être longs, il est indispensable d’anticiper cette démarche.

Attention : pour les communes exigeant le changement d'usage, les deux obligations se cumulent : il faut obtenir l’autorisation de changement d'usage et le numéro d'enregistrement.

Fiscalité : le seuil du régime micro-BIC évolue en 2026

Pour les recettes perçues en 2026, déclarées en 2027, le seuil du régime micro-BIC évolue pour les meublés de tourisme classés : il est porté à 83 600 €. En revanche, le seuil reste fixé à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés.

Pour rappel, au-delà de ces seuils, le régime réel s’applique automatiquement. Il peut également s’appliquer sur option, en dessous des seuils.

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire : 30 % pour les meublés de tourisme non classés et 50 % pour les meublés de tourisme classés. Avec le régime réel, il est possible de déduire les frais et charges effectivement supportés.

D’autres obligations fiscales peuvent également s’appliquer selon les situations : cotisation foncière des entreprises, taxe de séjour dans les communes concernées, voire TVA lorsque la location s’apparente à une prestation hôtelière. Enfin, lorsque les recettes annuelles dépassent 23 000 €, le loueur doit s’enregistrer auprès de l’URSSAF et payer des cotisations sociales.

L’année 2026 impose donc aux loueurs une vigilance renforcée. Entre enregistrement généralisé, contrôle accru des annonces, pouvoirs nouveaux des maires et ajustements fiscaux, la location meublée touristique impose un cadre juridique de plus en plus structuré.